Risico
Grondexploitaties (BIE)
De grondexploitaties actualiseren we tweemaal per jaar op basis van uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in één projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen er voor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Voor een verdere toelichting verwijzen we naar de paragraaf grondbeleid en het Najaarsbericht. De paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Het Najaarsbericht gaat een slag dieper dan de paragraaf en geeft inzicht op een detailniveau per project. IMVA's (toekomstige grondexploitaties)
Binnen onze gemeente kennen we diverse zogenaamde IMVA’s (voorbereidingskredieten) die naar verwachting in de toekomst leiden tot een door de raad geactiveerde grondexploitatie. Dit zijn Klein en Groot Amsteleind Oss, Raadhuislaan Zuid, Raadhuislaan Noord (voormalig Belastingkantoor), Stationskwartier Ravenstein, herontwikkeling sportvelden Macharen, Hooghuis Ravenstein en Marsna Casella. De verwachte financiële resultaten worden niet meegenomen in de financiële verslaglegging van het grondbedrijf (MPG en Najaarsbericht). Dit omdat de kaders nog niet zijn vastgesteld en daarom zijn de financiële resultaten te onzeker.
Voor de gemaakte voorbereidings- en onderzoekskosten hebben we een verliesvoorziening IMVA getroffen. De gemaakte IMVA-kosten worden in de toekomst ingebracht in de te activeren grondexploitatie, mits deze kosten niet langer dan vijf jaar geleden gemaakt zijn. Bij vaststelling van de grondexploitatie is het te volgen scenario uitgewerkt en zijn om deze reden de financiën met meer zekerheden omgeven. Ook is op dat moment daarmee het verwachte effect op de reserve(s) bekend, oftewel hoeveel winst wordt toegevoegd of verlies wordt onttrokken. Indien uiteindelijk niet tot een grondexploitatie wordt overgegaan, dan bedraagt het risico normaliter de som aan gedane IMVA-uitgaven en wordt dit aangezuiverd met de genoemde verliesvoorziening.
De outlook voor de bestaande IMVA’s is op dit moment naar verwachting negatief voor de reserve(s) van het grondbedrijf. Dit komt vooral omdat een deel van de projecten binnenstedelijke herstructureringsprojecten zijn. Deze projecten zijn vaak complex en bewerkelijk en daarmee niet zelden verlieslatend. Dit verlies wordt uit de reserve binnenstedelijke transformatie opgevangen. Het project Amsteleind (buitenstedelijke uitleglocatie) is naar verwachting wel winstgevend. Beheersmaatregel
Om risico’s op te vangen, moeten we een bepaald bedrag reserveren. Hoe groot dat bedrag moet zijn, hangt af van hoe groot de kans is dat een risico zich voor doet. We maken hiervoor gebruik van de Monte Carlo Methode. Dat is een statistische berekening die alle risico’s goed in kan schatten en waarderen. Alle per project berekende risico’s hebben we bij elkaar opgeteld. Dat is het bedrag wat we dus minimaal beschikbaar moeten hebben om alle risico’s in voldoende mate af te kunnen dekken. De risico’s dekken we af met de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR). Op basis van het najaarsbericht verwachten we dat deze reserve € 1 miljoen bedraagt per 1-1-2024. Het minimale niveau is bepaald op € 4,6 miljoen. Dit betekent dat deze reserve te laag is. Vooralsnog is het niet erg dat de ABR onder de minimale omvang zit. De afgelopen jaren bedragen zijn grote bedragen afgeroomd vanuit de ABR. De afgeroomde bedragen zijn in andere reserves voor het grondbedrijf terecht zijn gekomen. Denk hierbij aan reserve strategische aankopen en binnenstedelijke transformatie.
Bij de berekening van de ABR en minimale omvang zijn de IMVA's buiten beschouwing gelaten omdat daarvan de financiële berekeningen nog pematuur zijn. | 