Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid (visie), de wijze van uitvoering, de financiële positie en het weerstandsvermogen ten behoeve van de risico's binnen het grondbedrijf. Tegelijkertijd kennen we ook het Najaarsbericht 2023 grondbedrijf. Het Najaarsbericht gaat een slag dieper dan deze paragraaf en geeft inzicht op meer detailniveau.
Diverse ontwikkelingen zorgen er voor dat de economie beduidend minder snel groeit dan vorig jaar. De inflatie neemt mede door de afkoeling van de economie af maar blijft te hoog. Er is zelfs sprake van een milde recessie door een krimpende economie. Dit kan ook zijn weerslag krijgen op het grondbedrijf. Het is heel lastig om te zeggen wat de financiële effecten zullen zijn. In de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen hebben we rekening gehouden met een kostenstijging van 6% in 2023 en 4% voor 2024 en 2025. Het is de verwachting dat nadien de inflatie weer op de gebruikelijke 2% zal uitkomen. Ook de risico-analyse hebben we weer geüpdatet.

1.1 Beleid

Grondbeleid
Oss voert dynamisch grondbeleid en past per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk toe om te bepalen welke rol de gemeente speelt. Hierbij geeft Oss wel de voorkeur aan een actieve koers, want op deze manier kan er regie gehouden worden op de versnellingsopgave. Hierdoor zorgt Oss er voor dat de woningbehoefte de komende jaren wordt gerealiseerd en het aantal gerealiseerde woningen per jaar omhoog gaat.

Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. Dit is een doorlopend proces. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven te optimaliseren, lopen de volgende initiatieven.

• Wonen in Oss: Oss kent al enkele jaren een brede samenwerking voor de Osse woningmarkt. Onder de noemer Wonen in Oss werken verschillende partijen samen om de belangen en toekomst van de Osse woningmarkt in kaart te brengen. Het gezamenlijke doel is het versterken van de kracht van het Osse wonen.
• Zelfbouwcoach: Bij de gemeente hebben we iemand beschikbaar om potentiële kopers te helpen bij het kopen van grond voor zelfbouw.

Eens per vijf jaar wordt het Grondprijsbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. In december 2021 is het grondprijsbeleid voor het laatst vastgesteld. De jaarlijkse aanpassing van de grondprijzen worden in de grondprijsbrief vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De grondprijzen worden bepaald op basis van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar en de verwachte marktontwikkeling binnen de kaders van de nota Grondprijsbeleid.

Vennootschapsbelasting (Vpb)

Gemeenten en andere overheden zijn vennootschapsbelasting (Vpb) verschuldigd over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf, maken. De afgelopen jaren 2019 tot en met 2021 hebben we ongeveer € 1 miljoen Vpb moeten betalen. De aangifte over 2022 dienen we in 2023 in. We verwachten dat dit een aangifte is met per saldo een verlies. Verliezen mogen 1 jaar terug en onbeperkt voorwaarts worden verrekend. De betaalde vennootschapsbelasting over 2021 kunnen we daarom gedeeltelijk met dit verlies verrekenen. We verwachten dat we over 2022 ca. € 400.000 kunnen verrekenen met de aanslag vennootschapsbelasting van € 534.000 over 2021. Het grootste deel van de fiscale winsten en verliezen worden veroorzaakt door de grondexploitatie. De te betalen vennootschapsbelasting die resteert na verliesverrekening en die aan de grondexploitatie toe te rekenen is betalen we uit de Algemene bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR). Bij elke aangifte actualiseren we deze.
Op basis van de meerjarige prognose die is gemaakt bij de laatste definitieve aangifte (over 2021) verwachten we voor de grondexploitatie in 2023, 2024 en 2025 weer winsten te moeten aangeven voor de vennootschapsbelasting. De winst van 2023 kan voor een groot deel gecompenseerd worden met het restant van het verwachte verlies over 2022. Bij het MPG verwachten we actuele ramingen over de fiscale resultaten uit het grondbedrijf over de komende jaren in beeld te hebben. Als er aanvullende onttrekkingen uit de ABR nodig zijn verwerken we die bij het MPG.

2.1 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
De volgende tabel geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De groene lijn is de raming van het afgelopen MPG. De Blauwe lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige Najaarsbericht. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

De afroming van de ABR in 2023 van € 3,4 miljoen is verwerkt in het verloop van de ABR (zie grafiek hiervoor: verloop ABR grondbedrijf). De verwachte stand van de ABR op 1-1-2024 is € 1 miljoen lager dan waar we nog vanuit gingen bij het MPG. Dit komt voornamelijk door kosten vennootschapsbelasting van € 0,5 miljoen en door hogere voorbereidingskosten IMVA’s. De ABR zal naar verwachting per 1 januari 2024 uitkomen op een stand van € 1 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk weer naar € 3,7 miljoen op 1 januari 2028. De minimale omvang van de ABR loopt op van € 4,6 miljoen per 1-1-2024 naar € 6,5 miljoen per 1-1-2028.
De ABR moet altijd een minimale omvang hebben om alle risico's op te vangen. Op 1-1-2024 is de minimale omvang van de ABR berekend op € 4,6 miljoen. Als de ABR boven de minimale stand uitkomt kan dit verschil worden afgeroomd. Uitgaande van een minimale stand € 4,6 miljoen kan als gevolg van de lage stand van de ABR niet worden afgeroomd. De komende jaren blijft dit zo, want de ABR zit in 2028 nog altijd onder de minimale omvang van de ABR. De komende jaren is er dus geen ruimte om de ABR af te romen. De afgelopen jaren is de ABR fors afgeroomd. Daarmee zijn onder andere de reserves strategische aankopen en binnenstedelijke transformatie gevuld. Deze reserves zijn sterk grondbedrijf gerelateerd en dienen (voorlopig) in samenhang met de ABR te worden bezien. Indien de verwachte resultaten van de nieuw toekomstige grondexploitaties (huidige IMVA's) in beeld zijn komt hierover meer duidelijkheid.
De ABR is in 2023 onder de grens van de minimale omvang uitgekomen. Dit komt voornamelijk omdat de verwachte winstnemingen vanaf 2022 beduidend lager zijn dan vorig jaar bij het Najaarsbericht 2022 werd ingeschat. De extreem hoge inflatie in 2022 was hier grotendeels debet aan.

ABR naar de toekomst toe – kanttekeningen

• De komende jaren kan er tijdelijk niet afgeroomd worden vanuit de ABR.
• De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen veelal af. De verwachte winstnemingen vlakken daardoor de komende jaren ook af.
• De verwachte resultaten van de huidige IMVA-projecten, als het grondexploitaties worden, zijn niet meegenomen in het verloop van de ABR. Het is de verwachting dat de IMVA-projecten een negatief effect hebben op de ABR.

• Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgaves. Deze opgaves kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren. Hiervoor zou een beroep kunnen worden gedaan op de reserve binnenstedelijke transformaties mocht daar gebruik van worden gemaakt dan gebeurt dat via de geëigende wegen. De reserve binnenstedelijke transformaties bedraagt € 10 miljoen. Bij de programmabegroting 2023-2026 is besloten om daar in 2024 en 2025 € 5 miljoen per jaar aan toe te voegen.

Buiten de ABR en de laatst genoemde reserve kennen we nog diverse reserves die feitelijk gerelateerd zijn aan het grondbedrijf. Denk aan reserve risico Heesch West, strategische aankopen, bovenwijkse voorzieningen en verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving.
Ook hebben we enkele voorzieningen zoals de voorziening IMVA, te verwachten exploitatieverliezen en afwaarderingen.

2.2 Verkopen

Woningbouw
In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwkavels in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren. Dit zijn de kavels die wij bouwrijp verkopen. Dit is exclusief gronden die wij aan ontwikkelaars verkopen in huidige staat en dus niet zelf bouwrijp maken.

We verwachten dit jaar 140 kavels te verkopen. Dit zijn er 49 minder dan we verwacht hadden bij het MPG 2022. Dit komt voor het grootste deel door het project Elzeneind. Hier zijn 30 kavels doorgeschoven naar 2024. Na 2024 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat veel van de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat wel het feit dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten, zoals Stationskwartier Ravenstein, Raadhuislaan Zuid, Belastingkantoor en Klein- en Groot Amsteleind. Zie daarvoor de aparte regel in de bovenstaande tabel Begroting 2024-2027 incl. IMVA. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als we naar deze lijn kijken, zien we vanaf 2026 een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. In 2026 komt deze stijging door de projecten Belastingkantoor, Klein Amsteleind, Stationskwartier Ravenstein, Marsna Caselle en Sportvelden Macharen.
Navolgende grafiek is een weergave van de kavels waarvan we verwachten dat deze dit jaar nog worden verkocht of al verkocht zijn dit jaar.Bij Kapelaan Nausstraat en Den Herd Geffen en Talentencampus is te zien dat alle verkopen dit jaar nog moeten plaatsvinden. Bij Wilgendaal is een deel gerealiseerd en het andere deel wordt nog verwacht dit jaar.


Bedrijventerreinen
In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren.In de tabel is te zien dat de planning van het Najaarsbericht voor de verkoop van bedrijventerreinen ongeveer gelijk is gebleven aan het MPG. Waarna er vanaf 2025 geen te verkopen bedrijfskavels meer zijn. Op korte termijn zal er dan ook een tekort ontstaan aan (kleinschalige) bedrijfskavels. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. De komende jaren kan het regionale bedrijventerrein Heesch West vermoedelijk wel in een deel van de vraag voorzien (deze is niet meegenomen in het bovengenoemde overzicht).

Op alle percelen ligt een optie of zijn reeds verkocht. De verwachting is dat we dit jaar 5,2 ha bedrijfsgrond verkopen. Er wordt op relatief korte termijn een tekort voorzien in bedrijfskavels in Oss. In het onderstaande schema geven we een beeld van de verkopen voor dit jaar bij de verschillende complexen (stand van 1-7-2023). De verwachte uitgifte zijn gronden waarvan wordt verwacht dat deze dit jaar nog worden verkocht.

2.3 Projectenportefeuille
De volgende tabel geeft een overzicht van de complexen binnen het grondbedrijf. Voorbereidingskosten van de nog niet in exploitatie genomen (bouw)gronden worden als kosten IMVA’s (immateriële vaste activa) op de balans gezet. Formeel maken ze geen deel uit van het grondbedrijf. Omdat het grondbedrijf wel belast is met de projectvoering van deze plannen, staan ze wel op het projectenoverzicht. Ook hebben we een voorziening IMVA's. Die vullen we vanuit de ABR. Als een IMVA niet doorgaat, boeken we de reeds aan dit project toegeschreven kosten af van deze voorziening.

2.4 Winst- en verliesnemingen

Methode winstneming
Winstneming moet plaatsvinden op basis van het zogenoemde principe van Percentage Of Completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Een voorbeeld: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% = 18% van de te verwachten winst.

Toekomstige winst- en verliesnemingen

Op basis van de POC-methode verwachten we in 2023 € 7,55 miljoen aan winst te nemen. Van deze winstneming is € 3 miljoen afkomstig vanuit het project Vorstengrafdonk, € 2,7 miljoen afkomstig vanuit het project Oijense Zij Noord, € 0,7 miljoen vanuit het project Piekenhoef en € 0,5 miljoen vanuit het project Wilgendaal.

Vanaf 2024 tot en met 2033 verwachten nog nominaal € 6,73 miljoen aan winst te kunnen nemen. Daar wordt de grootste bijdrage in de winstnemingen geleverd vanuit de projecten ‘t Veld Geffen € 2,8 miljoen, Oijense Zij € 1,2 miljoen Liesdaal € 1,1 miljoen en Wilgendaal € 0,8 miljoen.

Verliesvoorziening

Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. Naar verwachting bedraagt de totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen per 1-1-2024 € 19 miljoen.

Totaaloverzicht
De hierna volgende tabel geeft een overzicht van de te verwachten winstnemingen en verliesvoorzieningen voor de periode 2023-2027 binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s).

2.5 IMVA's

Binnen onze gemeente kennen we diverse zogenaamde IMVA’s (voorbereidingskredieten) die naar verwachting in de toekomst leiden tot een door de raad geactiveerde grondexploitatie. Dit zijn Klein en Groot Amsteleind Oss, Raadhuislaan Zuid, Raadhuislaan Noord (voormalig Belastingkantoor), Stationskwartier Ravenstein, herontwikkeling sportvelden Macharen, Hooghuis Ravenstein en Marsna Casella. De verwachten financiële resultaten worden niet meegenomen in de financiële verslaglegging van het grondbedrijf (MPG en Najaarsbericht). Dit omdat de kaders nog niet zijn vastgesteld en daarom zijn de financiële resultaten te onzeker.
Voor de gemaakte voorbereidings- en onderzoekskosten hebben we een verliesvoorziening IMVA getroffen. De gemaakte IMVA-kosten worden in de toekomst ingebracht in de te activeren grondexploitatie, mits deze kosten niet langer dan vijf jaar geleden gemaakt zijn. Bij vaststelling van de grondexploitatie is het te volgen scenario uitgewerkt en zijn om deze reden de financiën met meer zekerheden omgeven. Ook is op dat moment daarmee het verwachte effect op de reserve(s) bekend, oftewel hoeveel winst wordt toegevoegd of verlies wordt onttrokken. Indien uiteindelijk niet tot een grondexploitatie wordt overgegaan, dan bedraagt het risico normaliter de som aan gedane IMVA-uitgaven en wordt dit aangezuiverd met de genoemde verliesvoorziening. Bij de jaarrekening moeten in dit kader wellicht de gemaakte kosten 2018 van de IMVA voormalig Belastingkantoor, Hooghuis Ravenstein en Vidi Reo afgeboekt worden (ca. € 37.500).

3.1 Methode risicomanagement en bepaling weerstandsvermogen
In 2018 heeft de gemeenteraad een nieuwe methode voor het berekenen van de risico's en het bepalen van het weerstandsvermogen vastgesteld. Dit betreft de Monte-Carlo methode. Het doel van deze methode is te zorgen voor een eenduidig risicobeleid waarin alle risico’s van de grondexploitaties voldoende zijn meegenomen en wat transparante regels biedt voor het afromen van de ABR naar de Algemene Dienst.
De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) wordt gevuld vanuit de netto winsten uit de grondexploitaties. Binnen de ABR blokkeren we een deel van de verwachte winsten om de berekende risico's af te dekken. Dat noemen we de minimale stand van de ABR. De minimale stand van de ABR is het minimale weerstandsvermogen wat het grondbedrijf aan moet houden. In de tabel in paragraaf 2.1 (verloop van de ABR) staat de minimale stand van de ABR aangegeven.
Het maximale risicoprofiel bepalen we door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Daarbij gebruiken we dus de Monte-Carlo methode. De berekende risico's bij verlieslatende of neutrale exploitaties dekken we altijd direct 100% af. De berekende conjuncturele risico's bij winstgevende exploitaties dekken we af op basis van het percentage of completion van de betreffende grex. Volgens het BBV zijn we verplicht om project specifieke risico's bij winstgevende complexen eerst af te halen van de bruto-winstverwachting.

Kosten IMVA (voorbereidingsprojecten)

Nieuwe complexen worden onder de noemer IMVA (immaterieel vast actief) op de balans gezet. Op deze IMVA boeken we plan- en onderzoekskosten van projecten die nog in de voorbereidingsfase zitten. De gemeenteraad moet binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten ouder dan 5 jaar afboeken. Uitgaande van de mogelijkheid dat een plan geen doorgang vindt, hebben we een voorziening gevormd om alle gemaakte plankosten af te kunnen boeken. Vanuit deze voorziening schieten we kosten voor van de mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status BIE hebben. Het gaat bijvoorbeeld om de plannen Amsteleind, Raadhuislaan Zuid en Stationskwartier Ravenstein. Als plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Als voor een plan met de status “BIE” een positief resultaat wordt voorzien kan op dat moment de voorziening vrijvallen. Als plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Daarnaast worden de plankosten voor lopende IMVA’s ook bijgesteld op basis van de nieuwste inzichten. Omdat deze plannen vaak in de beginfase zitten, kunnen de verwachten plankosten fluctueren. Per saldo moet er in 2023 naar verwachting circa € 665.000 meer gestort worden in de voorziening dan was voorzien bij het MPG 2023-2026.  

3.2 Reserves en voorzieningen
De risico's binnen het grondbedrijf vangen we op met de volgende reserves en voorzieningen:

• Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR)
• Reserve risico’s Heesch West
• Reserve strategische aankopen
• Reserve binnenstedelijke transformatie
• Reserve bovenwijkse voorzieningen
• Reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving
• Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
• Voorziening IMVA
• Voorziening afwaarderingen (I)MVA

Het onderstaande diagram geeft een overzicht van het totaal aan reserves en voorzieningen (totale risicoafdekking) van het grondbedrijf. De verdeling staat in onderstaande cirkeldiagram. Zo beslaat naar verwachting op 1-1-2024 de ABR 2% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 35%.